Exigências e requisitos que tornam o imóvel regular e legalizado.

Registro do imóvel: Todo imóvel legalizado possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis em que está localizado. É esta matrícula que comprova a propriedade, a regularidade da construção e possíveis ônus. Para consultar a matrícula basta se dirigir ao Registro de Imóveis ou solicitar pela internet no site registradores.org.br

Os itens abaixo se referem a imóveis em geral, as exigências consideram imóveis residenciais, comerciais ou de atividades especiais.

1. Regularização das obras: É preciso regularizar as obras realizadas no imóvel, garantindo que elas estejam em conformidade com as normas técnicas e de segurança, e que tenham sido aprovadas pelos órgãos competentes.
2. Alvará de funcionamento: É necessário obter o alvará de funcionamento junto à prefeitura, comprovando que o imóvel está adequado para uso e que atende às normas de segurança e higiene.
3. Adequação às normas ambientais: É preciso adequar o imóvel às normas ambientais, como a disposição adequada de resíduos sólidos e líquidos, a preservação de áreas verdes e a prevenção de danos ao meio ambiente.
4. Pagamento de taxas e impostos: É necessário pagar as taxas e impostos exigidos para obter as licenças e autorizações necessárias para a regularização do imóvel, como o IPTU, a taxa de alvará e outras taxas específicas exigidas pela prefeitura ou outros órgãos.
5. Regularização do uso do solo: Em alguns casos, é necessário regularizar o uso do solo, garantindo que o imóvel esteja em conformidade com as leis e normas urbanísticas.
6. Atendimento às normas de acessibilidade: É preciso adequar o imóvel às normas de acessibilidade, garantindo que pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida possam ter acesso e utilizar o imóvel de forma segura e adequada.
7. Regularização de edificações em áreas de preservação: Em áreas de preservação ambiental, é necessário obter autorização específica para a construção ou regularização de edificações, garantindo que elas estejam em conformidade com as normas ambientais e de preservação.

Ônus imobiliário – São restrições, gravames e encargos que possam incidir sobre o imóvel, causando limitações a sua fruição.

limitações que não impedem a venda,

1. Hipoteca: A hipoteca é um gravame que dá ao credor o direito de receber o pagamento do empréstimo com a venda do imóvel. Apesar de constar na matrícula do imóvel, a existência de uma hipoteca não impede a venda do imóvel, desde que o comprador assuma a dívida.
2. Penhora: A penhora é um gravame que resulta de uma ordem judicial para garantir o pagamento de uma dívida. Assim como a hipoteca, a penhora não impede a venda do imóvel, mas o comprador deve estar ciente de que o imóvel pode estar sujeito a uma ordem judicial de pagamento.
3. Ação de execução: A ação de execução é um processo judicial que pode resultar em uma ordem de penhora do imóvel. Assim como a penhora, a existência de uma ação de execução não impede a venda do imóvel, mas o comprador deve estar ciente de que o imóvel pode ser alvo de uma ordem judicial de pagamento.
4. Cautelar: A medida cautelar é uma ordem judicial que visa proteger o direito de uma das partes envolvidas em um processo. A existência de uma medida cautelar na matrícula do imóvel não impede a sua venda, mas o comprador deve estar ciente de que o imóvel pode estar sujeito a uma ordem judicial.
5. Usufruto: O usufruto é um direito real que permite a alguém usufruir de um bem que não lhe pertence. Apesar de constar na matrícula do imóvel, o usufruto não impede a venda do imóvel, mas o comprador deve estar ciente de que o direito de usufruto do antigo proprietário continuará válido.

Agora vejamos algumas limitações que podem impedir a venda do imóvel.

1. Hipoteca com cláusula de inalienabilidade: Em alguns casos, a hipoteca pode ter uma cláusula de inalienabilidade que impede a venda do imóvel até que a dívida seja totalmente quitada.
2. Usufruto vitalício: Quando uma pessoa tem o usufruto vitalício de um imóvel, ela tem o direito de usufruir do bem até o fim de sua vida. Nesse caso, a transmissão do imóvel para um novo proprietário só poderá ocorrer após a morte do usufrutuário.
3. Interdição judicial: A interdição judicial é uma medida que pode ser tomada quando uma pessoa não tem mais capacidade de tomar decisões por si própria. Nesse caso, a transmissão do imóvel pode ser impedida até que um curador seja nomeado e autorize a venda.
4. Penhora com ordem judicial: Quando um imóvel é penhorado por ordem judicial, a transmissão do bem fica impedida até que a dívida seja quitada ou a penhora seja cancelada.
5. Decisão judicial em ação de usucapião: Se houver uma ação de usucapião em andamento, a transmissão do imóvel pode ficar impedida até que a ação seja julgada e resolvida.
6. Indisponibilidade: A indisponibilidade é uma medida que pode ser tomada quando há suspeita de que uma pessoa está envolvida em atividades ilegais ou quando há dívidas fiscais em aberto. Nesse caso, a transmissão do imóvel fica impedida até que a situação seja regularizada.

Este é um panorama geral das pendências que podem recair sobre um imóvel.

Em muitos casos estes problemas podem representar oportunidade ao comprador, já que poderá obter descontos de 40% ou mais no preço de venda e depois se beneficiar da valorização decorrente da regularização.

Claro que tudo será possível se houver uma assessoria jurídica especializada, a qual será capaz de avaliar cada pendência, a fim de garantir a viabilidade da compra.

Com estes cuidados, a aquisição de imóveis com “problemas” pode ser alternativa segura e altamente rentável, seja a curto ou médio prazo.

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