Já ouviu falar em time sharing e ownership? ´Trata-se de uma tendencia mundial que foi idealizada pela necessidade de mercado. No brasil foi tratada como MULTIPROPRIEDADE (economia compartilhada), ou seja, várias pessoas têm acesso ao mesmo imóvel, evitando-se que o bem fique sem aproveitamento em determinado momento.
A multipropriedade insere-se nessa economia compartilhada, na qual um número máximo de pessoas possa aproveitar um imóvel em um determinado período do ano. O maior exemplo de multipropriedade é para turismo.
Vejamos o que significa na prática;
Na propriedade convencional você tem um apartamento no litoral ou um bem móvel de luxo e utiliza-se dele eventualmente e na maior parte do ano fica fechado ou parado. Na multipropriedade tem-se o conceito de máximo aproveitamento do bem, ou seja, um mesmo apartamento ou bem móvel pode ser vendido e adquirido por muitas pessoas, sendo que cada comprador adquiri uma fração de tempo. Ex. de janeiro a fevereiro de cada ano é de A, de fevereiro a março é de B e assim por diante.
Modelos de Multipropriedade
O “Modelo contratual” se apresenta como uma espécie de locação atípica, não sendo uma locação propriamente dita com respeito a Lei de Locações, mas um contrato atípico. Nesta modalidade o empreendedor e proprietário figura na matrícula do imóvel, podendo fazer um contrato com cada pessoa que irá ter a fração de tempo para que elas possam usar o imóvel naquele período, por exemplo, por 20 anos. É um modelo que contêm fragilidades porque não protege o adquirente em caso de alienação.
O “Modelo societário” se dá pela constituição de sociedade pelos interessados. Ex.: 3 pessoas constituem uma PJ de administração de bens próprios e cada sócio possui a fração de 1/3 do tempo sobre o imóvel. O imóvel ficará no nome da sociedade e os sócios dividem o uso da coisa por um período de (tempo), definido em assembleia, contrato social ou acordo de cotistas. É um modelo pouco explorado devido as suas deficiências.
O “Modelo de condomínio tradicional” É o mais usual aqui no Brasil, onde cada particular é dono de sua fração de tempo, é essa fração de propriedade que vai constar na matrícula do imóvel. Há acordo entre os condôminos para determinar as frações de tempo de cada um e a contratação de empresa para cuidar da administração do condomínio e do apartamento.
O dono de uma fração de tempo poderá ceder seus direitos de tempo para ser comercializado por empresas que atuam em sistema de intercâmbio, ou seja, ele cede seus direitos em troca de poder utilizar o tempo cedido em outros imóveis do operador.
O dono da fração de tempo poderá, ainda, se utilizar do regime de pool, entregando o seu direito de uso e fruição a um operador hoteleiro, que fará contratos de hospedagem partilhando parte dos valores de aluguéis com o proprietário.
Por fim, temos o modelo do condomínio em multipropriedade criado pela Lei 13.777/2018, que acrescentou os artigos 1.358-B e ss., ao Código Civil e o artigo 176, § 1º, II, 6 e §§10, 11 e 12 e 178, III da LRP. Esse modelo somente é aplicado aos bens imóveis e não aos bens móveis. Em relação a esses últimos, utiliza-se os modelos contratuais citados anteriormente.
O que o Art. 1.358-B do Código Civil quis dizer sobre o condomínio em multipropriedade?
Antes devemos falar um pouco sobre o condomínio edilício do (Art. 1.331 e ss do Código Civil). Imagine um prédio com suas áreas comuns e seus apartamentos, cada um destes está vinculado a uma fração ideal do solo. Ex.: um prédio com 4 andares, 12 apartamentos, o apartamento 403 tem matrícula própria no Registro de Imóveis e terá sua vinculação ao solo de 1/12 avos de áreas comuns. Assim, o proprietário é dono do apartamento e de 1/12 avos do solo.
Imagine a construção do prédio de 4 andares, existe uma matrícula do terreno e a construção vai ser averba nesta matrícula. Para a criação do condomínio edilício deve-se praticar o ato jurídico da instituição de condomínio edilício. Esse ato irá promover uma mutação jurídico real, transformando a propriedade unitária em um condomínio edilício, pelo qual serão indicadas as frações ideais de cada apartamento e a sua fração de área comum, caracterizando, dessa forma, suas unidades autônomas.
É neste modelo que o legislador se espelhou para instituir o condomínio em multiproporiedade, como hipótese de parcelamento temporal, tem-se o imóvel por ficção jurídica, que será fatiado no tempo, tendo vários imóveis vinculados a cada período de cada ano.
Nesta modalidade o proprietário deverá indicar quais unidades periódicas irá instituir o condomínio multiproprietário, através de registro na matrícula mãe. Então a unidade periódica terá uma matrícula individualizada para cada fração de tempo, ou seja, o mesmo apartamento poderá ter várias matrículas individualizadas referentes a um mesmo imóvel.
Ex; descrição da matrícula 1 – apartamento com fração de tempo de jan. a fev., descrição da matrícula 2 – apartamento com fração de tempo de março a abr.
Estes imóveis periódicos, por serem autônomos, poderão ser alienados, respondem por impostos individuais, podem ser penhorados, podem ser dados em garantia etc.